Álom helyett rémálom is lehet a lakásfelújítás – perelhetnek is ha nem kérünk engedélyt
Kós Zoltán 
A lakásfelújítás másképp megy, mint egy családi házban Fotó: Illusztráció
„Szabályok
Nem minden felújítás igényel hivatalos engedélyt, de bizonyos munkálatoknál kötelező az egyeztetés, hívja fel a figyelmet az egri társasházkezelő cég munkatársa. Komoly problémánk is lehet, ha a lakáson tervezett lakásfelújítást vagy átalakítást nem engedélyeztetjük. Mutatjuk mi lehet tenni ha bosszant a szomszéd felújítása, vagy akkor, ha akadályoznak minket a munkálatokban.
Olvasónk jelezte, hogy felújítaná a lakását és átalakítaná úgy, ahogy neki megfelelő, de a frissen vásárolt lakáshoz bizony szomszédok is járnak, akik nem repestek az ötleteitől, de sok kérdésére nem kapott egyértelmű választ. Portálunkhoz fordult hogy megtudja, mit lehet és mit nem a lakásfelújítás alatt.
– Ha tartófalat bontunk vagy olyan változtatást végzünk, amely befolyásolja az épület statikai szerkezetét, minden esetben szükség van a közös képviselő, sőt bizonyos esetekben az építési hatóság engedélyére is – mondta portálunk kérdésére Burgermeister Edit, a BEKSZ-HÁZGAZDA Kft. társasházkezelési üzletágvezetője a szerkezeti átalakításokkal kapcsolatban. Hozzátette a közműrendszer-átalakítás, a vízvezeték, gáz-, vagy elektromos hálózat áthelyezése a közös rendszerekbe való beavatkozásnak minősülhet, ezért mindenképp egyeztetnie kell a tulajdonosnak. Engedély kell a homlokzati munkákhoz, ablakcseréhez, szigeteléshez, hiszen érinti az épület külső megjelenését. A zajjal és porral járó munkáknak pedig időkorlátja lehet, amit a társasházanként változik.
Fontos tudni, hogy a társasházi törvény és az építési jogszabályok szerint a közös tulajdont érintő munkálatok esetén a lakóközösség hozzájárulására szükséges. A szabályok megsértése nem csupán pénzbírságot vonhat maga után, de akár az egész munkát le is állíthatják.
– emelte ki Burgermeister Edit.
Mi az a házirend, az Alapító Okirat és az SZMSZ?
Burgermeister Edit elmondta, hogy minden társasháznak van Alapító Okirata, a működést szabályozó Szervezeti és Működési Szabályzata (SZMSZ), illetve Házirendje, Tűzvédelmi Házirendje, amelyek tartalmazzák az épületre vonatkozó alapvető rendelkezéseket, előírásokat. Az Alapító Okirat különösen fontos akkor, ha az osztatlan közös tulajdonú részeket – például a folyosókat, födémeket, lépcsőházakat – érintjük a felújítás során. Ha ezekhez hozzányúlunk, akkor a társasház közgyűlésének döntése szükséges.
A házirend rendszerint az SZMSZ melléklete, s a mindennapi együttélést szabályozza, meghatározza, hogy mikor lehet zajos munkálatokat végezni, hogyan kell elszállítani az építési törmeléket, vagy hogyan kell tájékoztatni a szomszédokat a tervezett munkákról.
– Ha nem vagyunk biztosak az előírásokban, mindig érdemes átnézni ezeket a dokumentumokat, mielőtt belevágunk a felújításba. Sok probléma megelőzhető egy alapos tájékozódással. A zajos munkák jelentős terhet róhatnak a szomszédokra, ezért a legtöbb társasházban meghatározott időkorlátok vonatkoznak rájuk. Az időkorlátok betartása nemcsak a jó viszony fenntartása miatt fontos, hanem mert ezek megszegése bírsággal járhat. Általában reggel 8 és este 6 óra között végezhetők zajos tevékenységek, ez van a legtöbb ársasházi szabályzatban. Szombaton korlátozott időben engedélyezett, vasárnap és ünnepnapokon pedig szigorúan tiltott lehet a zajos munka. Porral járó tevékenységek esetén előírhatják az építési terület megfelelő elkerítését és a közös helyiségek tisztán tartását. Ezekről az SZMSZ, illetve a házirend is részletesen rendelkezhet. A BEKSZ-Házgazda Kft-nél kezelt társasházakban gyakran előfordul, hogy a felújítás elhúzódik, nem a kiírt időintervallumban történik s ez problémát okoz, illetve sok panasz érkezik arra, hogy az esti órákban is folytatódik a zajos tevékenység, de sajnos az sem ritka, hogy az építési törmelék lehordása után koszos marad lépcsőház, pedig ilyen esetben a tulajdonos dolga a takarítás. Egy társasházban előfordulhat, hogy a szomszédok nem értenek egyet a felújítással, különösen akkor, ha az zajjal, porral vagy a közös területek ideiglenes elfoglalásával jár, de ezt sokszor meg lehet előzni – hangsúlyozta Burgermeister Edit.
Időben tájékoztassuk a szomszédokat a lakásfelújításról
Az előzetes értesítés sok problémát megelőzhet, vallja a szakember. Mint mondja, érdemes írásban is jelezni a tervezett munkálatokat, az időtartamot és a várható zajszinteket. Javasolja, legyünk rugalmasak: ha valamelyik szomszédnak jogos kifogása van, próbáljunk meg kompromisszumot találni. Ha a helyzet nem oldódik meg, érdemes a közös képviselőt bevonni, aki tisztában van a szabályokkal, és segíthet a konfliktus feloldásában.
Ha egy szomszéd folyamatosan akadályozza a felújítást, miközben minden engedélyünk rendben van, végső esetben jogi lépéseket is tehetünk. Azonban ez a lépés időigényes és költséges lehet, ezért érdemes alaposan megfontolni.
– hívta fel a figyelmet Burgermeister Edit.
Általában azokat a munkákat kell engedélyeztetni, amelyek az épület statikai állapotára vagy a lakóközösség nyugalmára gyakorolt hatásuk van. Ezeket a szabályokat az építési jogszabályok, a társasház alapító okirata, az SZMSZ, a házirend és sok esetben az építési hatóság is meghatározza. A társasházak esetében a gépészeti rendszerek jelentős része közös tulajdonban van, ezért ezek módosítása nem csupán a lakás tulajdonosának ügye, hanem az egész közösséget érintheti.
Engedélyt kell kérni a következő gépészeti munkákhoz:
- Vízvezeték-rendszer módosítása: A vízvezetékek áthelyezése vagy új csatlakozások kiépítése a társasház vízellátási rendszerét terhelheti. A csőtörések, dugulások elkerülése érdekében ilyenkor fontos a közös képviselő bevonása, közgyűlési határozat szükséges hozzá, amennyiben az osztatlan közös szakaszt is érinti az átalakítás.
- Fűtésrendszer módosítása: Központi fűtés esetén a radiátorok eltávolítása vagy áthelyezése hatással lehet az egész rendszer működésére, és akár a szomszédos lakások hőmérsékletére is. Az ilyen munkákhoz szinte mindig szükséges társasházi, távhőszolgáltatás esetén szolgáltatói hozzájárulást szerezni. Sok esetben a tulajdonosok meg is tiltják a rendszer átalakítását, a radiátor cserét minden esetben a hőszolgáltatóval és a költségosztást végző céggel kell egyeztetni.
- Elektromos hálózat bővítése: Ha a lakás elektromos terhelését jelentősen növeljük, például klímaberendezést vagy padlófűtést szerelünk be, az az épület teljes elektromos rendszerére hatással lehet. Az engedélykérés ilyenkor kötelező, mivel a fejlesztés a közös villamos hálózatot is érinti. Az amperszám növeléshez kell a hozzájárulás.
Nem csak a gépészeti, de a homlokzati munkák is engedélykötelesek. Burgermeister Edit felhíva a figyelmet, hogy a társasház homlokzata közös tulajdonnak minősül, ezért bármilyen változtatás – még a kisebbek is – közgyűlési engedélyköteles. Ráadásul Eger történelmi belvárosában még a városképre is figyelni kell.
- Ablakcserék és redőnyök felszerelése: Az ablakok cseréje vagy az árnyékolók felszerelése gyakran befolyásolja az épület esztétikai egységét. A házirendben pontosan szabályozhatják, hogy milyen típusú ablak vagy árnyékoló építhető be. Településképi hozzájárulás is szükséges Eger belvárosában, illetve, ha a homlokzat egységessége megváltozik. (Eger településképi védelméről szóló 6/2018. (II.23.) önkormányzati rendelet alapján.)
- Homlokzati hőszigetelés: A társasházak hőszigetelésének javítása közérdek, ezért is fontos betartani a szabályokat, tűzvédelmi előírásokat. Egy adott ingatlant érintően külső homlokzati szigetelést nem lehet végezni, tűzvédelmi szempontból veszélyes és tilos! Az ilyen munkák gyakran hatósági engedélyhez is kötöttek. Az erkélyek szigeteléséhez szintén településképi bejelentés szükséges az EMJV Önkormányzatához.
- Erkélyek átalakítása: Az erkélyeken végzett munkák, például új burkolatok vagy korlátok felszerelése, az épület külső megjelenését és statikáját is befolyásolhatják, ezért ezekhez is szükség van a közösség beleegyezésére.
- Klíma felhelyezése a homlokzatra: Önkormányzati településképi hozzájárulás is kell az Eger önkormányzatától, illetve közgyűlési határozat szükséges, mivel az osztatlan közös homlokzatra kerül a klíma, viszont a kondenzvíz elvezetéséről gondoskodni kell, hogy az épület állagát ne veszélyeztesse.
A lakáson belüli szerkezeti átalakítások során a statikai stabilitás megőrzése a legfontosabb szempont. Ha egy olyan falat bontunk el vagy helyezünk át, amely a teherhordó szerkezet része, statikusra is szükségünk lehet:
- Tartófalak bontása vagy áthelyezése: Ezekhez mindenképpen szükséges statikus szakvélemény és a hatóságok engedélye.
- Födémfúrás: Ha átvezetéseket, például víz- vagy elektromos csöveket szeretnénk a födémen keresztül áthelyezni, akkor mindig szükséges a megfelelő szakértői vélemény beszerzése.
- Nyílások kialakítása: Új ajtók vagy ablakok nyitása szintén befolyásolja az épület stabilitását, illetve külső megjelenését, ezért az ilyen munkák előtt az engedélykérés kötelező.
Burgermeister Edit arról is beszámolt, volt olyan esetük, hogy a kazán cserénél a szabályokat nem betartva helyezték üzembe az új kazánt a tulajdonosok, ezért a katasztrófavédelem kizárta őket a használatból.
Van, amihez nem kell az engedélyük
Nincs szükség külön engedélyre ha a munkák a lakás belső terének korszerűsítésére korlátozódnak és nem befolyásolják a társasház egészének működését vagy megjelenését, ilyen lehet a: burkolatok cseréje, a festés és tapétázás, a belső ajtók cseréje ha nem érinti a teherhordó falakat vagy a közös területeket, a konyhai és fürdőszobai szaniterek cseréje.
– Habár ezekhez a munkálatokhoz általában nincs szükség hivatalos engedélyre, a társasház saját szabályzatai tartalmazhatnak speciális előírásokat! Ha egy helyzet elmérgesedik és a konfliktus nem oldható meg békés úton, a jogi lépések ebben az esetben is szóba jöhetnek. Kezdeményezhető például birtokvédelmi eljárás a jegyzőnél. A jegyző hatáskörébe tartozó közigazgatási eljárás előnye, hogy a bírósági úthoz képest gyorsabb és költséghatékonyabb megoldást kínál. A jegyző jól ismeri a helyi viszonyokat, a vonatkozó jogszabályokat, sőt, bizonyos esetekben az érintett feleket is. Ugyanakkor hátrányként említhető, hogy birtokvédelmi ügyekben kizárólag egy éven belül lehet eljárni a jegyzőnél – ezt követően már csak a bírósági peres eljárás marad opcióként – magyarázta.
A felek egy közjegyző jelenlétében is köthetnek hivatalos egyezséget, amely jogilag kötelező érvényű. Ha az engedélyek hiánya miatt érkezik panasz, az önkormányzati építési hatóság vizsgálhatja ki az ügyet. Ha a panaszok súlyosak, például ha a felújítás az épület állapotát veszélyezteti, a szomszédok akár a bírósághoz is fordulhatnak. Ugyanakkor a tulajdonos is jogorvoslatot kérhet, ha úgy érzi, hogy a szomszédok indokolatlanul akadályozzák a munkákat. A társasházkezelő munkatársa felhívta a figyelmet, hogy a bírósági eljárások hónapokig vagy évekig is elhúzódhatnak, miközben a munkálatok állhatnak. Végül bírságot is kiszabhatnak, sőt az engedély nélküli munkálatok lebontását is elrendelhetik.
Sok esetben a tulajdonosok a közös képviselőtől várják a probléma megoldását, de a közös képviselő nem hatóság, így egy felszólító levélen kívül többet nem tehet, ezért javasoljuk a birtokvédelmi eljárást, mivel a jegyző jogköréből fakadóan eljárhat az ügyben és intézkedhet a probléma megoldásában.
– mondta Burgermeister Edit.”
Eredeti írás: SZABADI MARTINA LAURA
About the Author
Nagy István 